在这一年,西安的二手房市场成交量可以说迎来了爆发,已经位居副省级城市前列。
2024年1月4日,西安市住房和城乡建设局发布了《2023年12月份二手房网签情况》。
12月份,全市存量房(二手房)网签备案面积85.48万平方米,环比下降10.72%,同比增长62.88%;其中,住宅网签备案8026套,面积79.03万平方米,面积环比下降12.98%,同比增长59.95%。
照此计算,2023年全年,西安存量房(二手房)网签备案面积为1087.92万㎡!其中,住宅网签面积为973.62万㎡,成交套数98723套。
克尔瑞的数据显示,截止2023年12月25日,2023年西安新房成交面积为1078万㎡,同比增长17%,位列全国第三。也就是说,西安的二手房成交面积,已经接近新房成交面积,二手房与新房开始几乎平分市场。
实际上,在2016年之前很多年时间里,二手房在西安整体住宅市场中的占比并不高。数据显示,2015年西安全市住宅成交面积为1500.37万㎡,在这其中二手住宅成交面积为217.29万㎡。
但到了2016年,仅上半年西安二手住宅成交面积就达到了193.22万㎡,同比上涨60.08%。
2017年之后,西安新房市场火爆的同时,二手房市场也一片火爆、量价齐升!
2021年下半年到2022年,由于二手房指导价格政策,西安二手房市场出现了大幅回调。
因此,2023年的成交量较2022年成交量增幅会在60%以上。住建局官方的数据是,2023年前11个月西安二手房成交面积增幅73.54%,其中二手住宅成交面积增幅67%。
具体到2023年分月份来看,全年有两波成交高点,一次是上半年的2-5月份,一次是下半年的四季度,2023年3月份二手住宅网签12151套为全年单月最高值。
西安二手房市场成交量逐步攀升,与新房的成交量逐步接近,这是由多重因素导致的。
第一,这几年房企暴雷频频发生,导致新房市场上不少项目停工、无法按时交付,此时站在安全性的角度,很多购房者就转向了所见即所得的二手房。
第二,2016年下半年、2017年、2018年西安迎来了一波外地投资客买房高潮,如今这些房源限售时间已到,并且价格也涨上来了,因此这部分投资客开始出售手中的二手房,二手房供应量增加的同时必然带来成交量的攀升。
第三,这两年西安新房市场的供应是以改善产品、高端产品为主,刚需产品越来越少,此时将部分刚需挤压至了二手房市场。
第四,面对新房价格的持续上涨,二手房价格经过2021年下半年、2022年的回调之后,逐步回调到了合理范围之内,有的房源二手房价格甚至已经低于当时新房的价格,此时二手房的性价比就具有了一定的吸引力,性价比更高。
对于购房者来说,实际上有时候确实没必要死盯新房,可以将目光转向市场上一些高性价比、房龄较短的二手房。
另外,关于部分自媒体炒作的西安二手房挂牌量较高的数据,实际上大家也要理性看待。因为,在这些数据中,包含有缺乏流通性的老破小、车位、公寓等产品,剔除这部分之后,实际上流通性较强的二手房量并没有大家想象的那么高。
例如:贝壳外网上目前西安二手房挂牌量为118141套。但是,当我们把房源范围限定为两室及以上、15年以内房龄、普通住宅这3个关键词之后,会发现符合这三个关键词的房源挂牌量为51402套,只有总房源量的不到一半。
至于市场上一切具有稀缺资源、稀缺产品等特点的二手房,更是成为抢手房源。例如:高新区带有学位的存量房,曲江南湖边的别墅。这类产品在法拍市场上,也往往成为抢手货。
而目前最难受的,应该是2020年之后在西安投资买房的投资客,房价高点+利率高点,很多投资客目前都处于投资亏损状态,赚钱的项目比较少。
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